부동산과 함께 성장하는 서비스 스타트업의 스케일업 전략

사람을 대상으로 하는 서비스 중에는 유독 공간과 긴밀하게 얽히는 업종이 있습니다. 물리적 공간을 거점으로 사람들을 한곳에 모아 서비스를 제공하는 경우가 그렇죠. 이런 결합이 일어나는 배경에는 두 이해관계자의 명확한 니즈가 있습니다.

먼저 건물주에게 공실은 곧 손실입니다. 특히 지하 공간이나 독특한 구조의 면적처럼, 선호도가 낮고 활용도도 제한적인 공간은 임차인을 구하기가 어려운데요. 공간이 방치되면 관리 비용은 계속 들어가는데 수익은 발생하지 않으니, 건물주에게는 꼭 피하고 싶은 상황이 됩니다.

한편 사람들에게 직접 닿아야 하는 서비스의 운영자라면, 역시 공간에 대한 고민을 피할 수 없습니다. 고객을 모으려면 깔끔한 공간이 필요하지만, 초기부터 공간을 직접 소유하는 건 가능성을 떠나 부담이 큽니다. 유연하게 공간을 확보하면서도 서비스 품질을 일정 수준 이상으로 유지할 방법이 필요하죠.

오늘은 이 두 이해관계가 맞닿는 지점에서 어떤 결합이 일어났는지, 몇 가지 사례를 살펴보려 합니다. 나아가 이것이 스타트업 스케일업에 무엇을 시사하는지도 함께 알아보겠습니다.

부동산 관점에서 바라본 서비스의 3가지 역할

부동산과 결합하는 서비스를 살펴보면, 건물 입장에서 이들이 맡는 역할은 크게 세 가지로 나뉩니다.

남는 공간을 채우는 건물의 세입자

먼저 건물의 애매한 공간을 활용하여 쓸모 있게 만들어주는 세입자형 서비스입니다. 대표적으로 세컨신드롬이 운영하는 셀프 스토리지 서비스 미니창고 다락이 있습니다.

캠핑 용품처럼 자주 쓰지는 않지만 소유는 해야 하고, 부피가 커서 집에 두기 부담스러운 물품들이 있죠. 혹은 자취방 이사를 앞두고 잠시 짐을 맡길 공간이 필요한 경우도 있습니다.

다락은 이런 물품들을 대신 보관해 주며 사람들의 공간 부족 문제를 해결합니다. 동시에 임차인을 찾기 어려운 도심지 반지하나 상업 건물 유휴 공간에 새로운 수익 모델을 부여하죠.

콘텐츠를 제공하며 사람을 모으는 스타 세입자

한편, 보다 큰 부가가치를 제공하며 사람들을 모으는 스타형 서비스도 있습니다.

피트니스 스타트업 버핏서울은 헬스장과 엔터테인먼트를 결합한 버핏 그라운드를 통해 사람들이 더욱 즐겁게 운동할 수 있는 환경을 만들어가고 있는데요. 광화문 SFC나 강남 GFC 등 도심 한복판 대형 상업 빌딩의 지하 공간을 채우며, 넓은 면적과 높은 접근성을 갖춘 피트니스 공간이 되어주고 있습니다.

이는 한때 대형 쇼핑몰이 영화관을 앵커 테넌트로 입점시키려 했던 것과 비슷한 원리입니다. 영화관이 유입시킨 고객들이 주변 매장도 이용하는 샤워 효과를 노린 전략이었죠.

건물 지하나 상가 최상층처럼 접근성이 상대적으로 떨어지는 위치에서 사람들이 굳이 찾아가고 싶은 핵심 엔터테인먼트를 제공하며, 적극적으로 사람을 모으는 겁니다.

이들은 건물주 관점에서 단순히 공실을 채워주는 걸 넘어, 유동 인구를 늘리고 건물의 가치를 높이는 파트너가 됩니다.

건물의 정체성을 결정하는 주인공

마지막으로 건물이 어떤 정체성을 가질지 결정짓는 주인공형 서비스가 있습니다. 주로 이 유형은 건물이 들어서는 순간부터 함께 계획되는 경우가 많죠.

건물 단위로 코리빙 라운지와 커뮤니티를 설계하는 홈즈컴퍼니의 홈즈 스튜디오가 대표적입니다. 홈즈 스튜디오는 1인 가구를 위한 전용 공간과 함께, 공용 주방과 라운지, 코워킹 스페이스 등을 갖추고 있는데요. 건물 전체를 하나의 코리빙 커뮤니티로 조성하여 거주자들이 네트워킹하며 생활할 수 있도록 설계된 공간입니다.

관점을 조금 넓혀보면, 요양 기관 역시 건물 전체가 돌봄 서비스를 위해 존재한다는 점에서 비슷한 유형으로 볼 수 있습니다. 이들은 모두 일부 공간을 임대하는 것이 아니라, 건물 자체가 서비스를 위해 존재하도록 운영의 방향성과 성격을 규정합니다.

이처럼 ‘부동산과 결합한 서비스’라는 이름 아래에 다양한 비즈니스 구조가 존재할 수 있습니다.

서비스가 부동산과 결합하는 2개의 경로

앞서 건물주 입장에서 서비스의 역할을 살펴봤다면, 이번에는 서비스 운영자의 관점에서 질문을 바꿔보겠습니다. 이들은 왜 부동산과의 결합을 선택했을까요? 크게 두 가지의 경로가 있습니다.

공간 자체가 서비스인 경우

먼저 처음부터 공간 자체를 다루는 업이 있습니다. 미니창고 다락의 경우, 애초에 ‘도심 유휴 공간의 재활용’이라는 비즈니스 모델 자체가 부동산을 전제로 합니다. 지하나 자투리 공간을 발굴하고, 이를 창고로 전환하는 과정 자체가 곧 서비스의 핵심 역량이죠.

마찬가지로 홈즈 스튜디오의 코리빙 사업 역시 공간에 대한 문제의식에서 출발했습니다. 원룸이나 오피스텔처럼 좁은 공간에서 사는 1인 가구는 제한된 공간에서 여러 가지를 포기해야 합니다. 주방을 최소화하거나, 세탁기 없이 생활하기도 하죠.

이러한 문제를 해결하기 위해 홈즈 스튜디오는 건물 안에 공용 세탁실과 공유 주방을 운영하며, 완전히 새로운 방식의 주거 형태를 제공하는데요. 이를 위해서는 단순히 방 몇 개를 시공해 임대하는 것이 아니라, 건물 전체를 하나의 커뮤니티 공간으로 재설계해야만 합니다.

다시 말해 이들에게 부동산은 선택이 아닌 사업의 성립 조건입니다.

스케일업을 위해 부동산과 결합하는 경우

반대로 공간과 무관하게 시작했다가, 성장 과정에서 필연적으로 부동산과 결합하게 된 업도 있습니다.

버핏서울은 ‘쉽게, 계속할 수 있는 헬스장’이라는 개념에서 출발했습니다. 운동한 거리만큼 마일리지를 쌓고, 이를 건강식품이나 굿즈로 교환할 수 있는 모티베이션 시스템을 운영하고 있죠. 게임과 같은 엔터테인먼트를 덧붙인 겁니다.

여기서 버핏서울은 한 발짝 더 내딛습니다. 올해 버핏서울은 더 일관된 경험을 제공하고 브랜드를 확장하기 위해, 글로벌 스포츠 브랜드와의 협업 아래 ‘웰니스 빌딩’으로의 확장에 도전합니다.

이때 웰니스 빌딩은 단순히 오피스나 상업용 건물에 입점한 헬스장을 넘어, 건강·운동·휴식·정신 회복 등 '웰빙' 요소를 건축과 공간 디자인에 적극적으로 반영한 새로운 유형의 건물을 말합니다. 사업의 목표가 건물 단위로 확장된 것이죠.

요양 중개 서비스도 비슷한 경로를 밟을 수 있습니다. 요양보호사를 연결해 주는 중개 플랫폼으로 시작했다가, 더 주도적인 서비스 품질 관리와 안정적 수익 구조를 위해 직영 요양 기관 운영으로 확장하는 것이죠. 중개자에서 운영자로 역할이 바뀌며, 요양원이라는 시설 단위로 사업을 확장하는 겁니다.

부동산과의 결합이 가져오는 실질적 변화

부동산과의 결합은 단순히 서비스의 운영 방식이 바뀌는 문제가 아닙니다. 비즈니스 구조 자체가 다르게 전환되죠.

요양 서비스를 예로 들어보겠습니다. 요양 중개 플랫폼은 필요한 요양보호사를 적재적소에 연결해 주는 역할을 합니다. 이 구조에서 플랫폼은 거래당 수수료를 받으며, 서비스 품질은 개별 요양보호사의 전문성에 의존하는 방식으로 운영됩니다. 수익은 매칭 건수에 따라 발생하죠.

만약 중개 서비스에서 요양원을 직접 운영하는 구조로 전환하면 어떻게 될까요? 운영자는 시설, 인력, 서비스 프로세스를 모두 직접 관리하게 됩니다.

중개자에서 운영자로 역할이 바뀌는 것인데요. 이에 따라 수익 모델도 달라집니다. 건당 수수료와 달리, 월 입소료라는 안정적이고 예측 가능한 현금흐름이 발생합니다.

이처럼 안정적 현금흐름을 갖춘 구조는 사업의 확장 가능성도 넓혀줍니다. 일관된 품질을 기반으로 고객을 모으겠다는 확신이 있다면, 부동산이나 인프라 관련 펀드와의 협업을 통해 더 큰 규모의 사업 설계가 가능해집니다. 비즈니스의 단위 자체가 완전히 달라지는 것이죠. 거래 건수가 아니라 운영 거점 수가 성장의 지표가 되고, 매칭 효율성이 아니라 공간 운영 역량과 품질이 핵심 경쟁력이 됩니다.

이러한 맥락에서 부동산은 단순한 비용 항목이 아니라, 자본과 금융, 확장성을 연결하는 매개가 됩니다. 물론 모든 서비스가 처음부터 부동산과 결합할 필요는 없습니다. 다만 사후적으로 결합하는 것도 하나의 전략인 동시에, 처음부터 이러한 가능성을 염두에 두고 비즈니스 모델을 설계해 보는 것도 충분히 고려해볼 만하다는 것이지요.

서비스와 부동산의 결합은 더 이상 일부 기업만의 특수한 전략이 아닙니다. 건물은 세입자를 필요로 하고, 서비스는 공간을 필요로 한다는 이해관계에 따라 자연스럽게 나타난 흐름이죠.

그 결합의 형태는 서비스의 성격과 성장 단계에 따라 달라지지만, 중요한 건 ‘할까 말까’가 아니라, ‘어떤 방식으로’ 결합해야 우리 서비스의 가치를 극대화할 수 있을지를 전략적으로 설계하는 것입니다.

스케일업을 앞둔 서비스 스타트업이라면, 기능 확장이나 고객 확대뿐만 아니라 어떤 산업과의 결합이 더 큰 가능성을 열어줄지도 함께 고민해 볼 시점입니다.

Editor | Chloe